CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 35/43 (C1017AAA) C.A.B.A.
		* JUICIOS TRAMITADOS * JURISPRUDENCIA SOBRE TEMAS EN CURSO DE RESOLUCIÓN * OTROS TEMAS CONTROVERSIALES

JUICIOS EN TRÁMITE Y FINALIZADOS

JUICIOS EN TRÁMITE

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA PROPIETARIA UF. Nº 23, 4º "D", STELLA MARIS MINABERRYGARAY, POR TENENCIA DE ANIMALES EN VIOLACIÓN AL ART. 7º, INC. "E", DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, Y ART. 14º INC. "B" DEL REGLAMENTO INTERNO.

Fecha de inicio (llamado a mediación obligatoria): dic./2014

Tribunal: Juzgado Nacional en lo Civil Nº 97 a cargo de la Jueza Dra. Cecilia Beatriz Kandus. Exp. Nº 37.789/2016. Av. de los Inmigrantes 1950, CABA. Consultas sobre estado del expediente: http://scw.pjn.gov.ar/scw/home.seam  Jurisdicción: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Estado actual: Etapa de apelación ante Cámara Nacional Civil.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA EMPRESA DESTRIBUIDORA SUR S.A. (EDESUR) POR CORTES REITERADOS. RECLAMO DE GENERADOR ELÉCTRICO PARA EL EDIFICIO ANTE CORTES MAYORES DE 6 HORAS.

Fecha de inicio: 4 de enero de 2016 (intimación por carta documento y denuncia al Ente Nacional Regulador de Electricidad (ENRE)

Tribunal: a designar.

Estado: En la denuncia administrativa, el ENRE sancionó a la Empresa con una bonificación para los vecinos afectados equivalente a 250 KWH a incluir en la factura bajo el concepto "BONIFICACIÓN POR MULTA APLICADA POR EL ENRE". En la instancia judicial, EDESUR no respondió a la intimación por Carta Documento, quedando la Administración del Consorcio habilitada para solicitar la Mediación Pública Obligatoria ante el próximo corte superior a seis horas sin que la empresa provea un generador en la puerta del edificio. De no haber acuerdo, se solicitará sorteo de tribunal e inicio de causa civil contra la empresa, con resarcimiento de daños.

Vistas de trámite:

click en el vínculo siguiente para ver Denuncia recibida en el ENRE, Carta Documento enviada a EDESUR, Certificación de entrega por parte del Correo Argentino:

    Causa Consorcio VS EDESUR

Click en el vínculo siguiente para ver el texto completo de la sanción del ENRE a la empresa EDESUR S.A.

   ENRE sanciona a EDESUR por cortes al Consorcio Paraná 39 CABA

La empresa apeló la sanción y se está a la espera de la Resolución de la apelación.

JUICIOS FINALIZADOS

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA PROPIETARIA Y OCUPANTE UF. Nº 50, 10º "B", ERICA CRESPO Y JAZMÍN  CONTRERAS, POR RUIDOS MOLESTOS.

Fecha de inicio: 4 de octubre de 2013.

Tribunal: Fiscalía Penal y Contravencional del Ministerio Público de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Unidad Fiscal Sudeste. Bmé Mitre 1735. CABA.

Estado: causa finalizada. La ocupante de la unidad fue sancionada con trabajo comunitario en el Jardín Maternal "La Tortuga Tomasa" sito Bonpland 854, CABA. Asimismo, la propietaria finalizó su contrato de locación y la requerida ocupante salió definitivamente del Consorcio.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA OCUPANTES UF. Nº 45, 9º "A", DARÍO ANTONIO CARÁMBULA Y ASUNCIÓN ISABEL GALEANO  ROLÓN, POR VIOLACIONES AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

Fecha de inicio: 10 de julio de 2013.

Tribunal: Justicia Nacional en lo Civil, Juzgado Nº  28, a cargo de la Jueza Dra. Alicia Beatriz Álvarez. Talcahuano 490, 3er. piso. C.AB.A.

Estado: causa finalizada en estado de verificación de cumplimiento de acuerdo. Los requeridos no se presentaron a la primera audiencia de mediación pública obligatoria el 10/07/2013 aduciendo problemas de salud. Acudió a la citación por la parte demandada únicamente el Dr. Julio César Ponce, sin los debidos certificados médicos ni poder de sus representados. El Consorcio, en señal de buena voluntad aceptó fijar una próxima audiencia para el día 12/08/2013. Concurrieron a la audiencia del 12/08/2013 ambos requeridos con su abogado el Dr. Ponce. Hicieron una propuesta condicionada a la aceptación de cláusulas por ambas partes, las cuales se acordarían en el transcurso del mes. De haber acuerdo,  con las debidas garantías de su cumplimiento, sería firmado en próxima audiencia el día miércoles 11/09/2013. El 11/09/2013 se presentó solamente el requerido Darío Carámbula con su abogado el Dr. Ponce, quienes cancelaron su propuesta sin ofrecer ninguna otra a cambio. El Consorcio consideró terminada la instancia de mediación y presentó la causa ante el Tribunal designado. Presentada la causa, el tribunal decidió realizar un allanamiento de constatación en el domicilio del demandado, luego de lo cual ordenó la citación a mediación al titular del dominio, el Sr. Rubén Carámbula para el día 25/11/2014, al no existir constancia de su fallecimiento. El día fijado se presento la Administración del Consorcio y el Dr. Ponce, sin exhibir poder de representación alguna ni documentación de sus clientes que acredite la sucesión del inmueble. Solicitó nueva audiencia, la que quedó fijada para el día 10/12/2014. El día 10/12/2014 los requeridos se presentaron con documentación. En nueva audiencia del 12/12/2014 aceptaron acuerdo de mediación por el cual: 1) cesan definitivamente las actividades profesionales ruidosas en la unidad del 9º A u otra cualquiera que ocupen en el Consorcio; 2) emprolijamiento a su cargo de detalles de la casilla construida en la terraza; 3) repintado externo de cortina de enrollar del pozo de aire y luz sector Bmé. Mitre a su cargo; 4) detalles de pintura dañada en cornisa del pozo citado, a su cargo cuando se contrate por otros trabajos al silletero; 5) pago en cinco cuotas de $ 4823.-- por gastos judiciales de inicio de demanda hechos por el Consorcio; 6) pago al contado de $ 1600.-- por honorarios de la Mediadora Dra. Moreno; 6) pago al contado de $ 3000.-- de honorarios de la letrada del Consorcio, Dra. Daniella Ubal Morandeira. También quedó a su cargo el eventual pago de los honorarios del propio letrado Dr. Ponce.  El acuerdo queda en estado de verificación de su cumplimiento. Asimismo, la sucesión hecha en Uruguay, presentada con apostilla de La Haya, deberá inscribirse en el Fuero Nacional Civil para adquirir los derechos de representación en Asamblea, nominando quién de los cinco herederos será el representante de la sucesión.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA SILVA, ARGENTINO MARIO SOBRE USURPACIÓN DE VIVIENDA.

Fecha de inicio: 9 de septiembre de 2008

Tribunal: Fiscalía Penal y Contravencional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 5. Berutti 3345 2º Piso CABA

Nº de causa: 29208 / 2008

Estado: Causa finalizada. Tras audiencia en la Fiscalía, el demandado abandonó la unidad funcional del piso 11 B.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 CONTRA SILVA, ARGENTINO MARIO SOBRE RETENCIÓN INDEBIDA DE LIBRO DE CONSERVACIÓN DE ASCENSORES.

Fecha de inicio: 8 de agosto de 2008.

Tribunal: Juzgado Nacional Criminal de Instrucción Nº 5. Talcahuano 560, Piso 6º, Of. 6008 CABA

Nº de causa: 36701 / 2008

Estado: Causa finalizada. Mediante allanamiento se le secuestró al demandado el libro y fue entregado por el Juez a la Administración.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANA 39 CONTRA CRIVELLO, MAURO SOBRE COBRO DE EXPENSAS DTO. 3º E.

Fecha de inicio: 29 de abril de 2009.

Tribunal: Juzgado Nacional Civil Nº 55 - Av. de los Inmigrantes 1950, 4º Piso, CABA

Nº de causa: 30655 / 2009

Estado: Causa finalizada. Luego del embargo decretado por el Sr. Juez y posterior pedido de sentencia, en acuerdo extrajudicial, el demandado pagó el valor completo de la causa, más las costas determinadas por el tribunal, más las expensas devengadas posteriores al inicio del juicio, correspondientes al período 1º de julio -  31 de agosto de 2009, quedando al día con sus obligaciones.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANA 39 CONTRA SILVA, ARGENTINO MARIO SOBRE CONSIGNACIÓN DE HABERES.

Fecha de inicio: 28 de agosto de 2008.

Tribunal: Juzgado Laboral Nacional Nº 54 - Lavalle 1268 1er. piso CABA

Nº de causa: 24048 / 2008

Estado: Causa finalizada. Haberes depositados en Banco Ciudad. Juicio reconvenido por el demandado. Despedido por justa causa (desacatos reiterados, apropiación de espacios comunes, abandonos reiterados del lugar de trabajo), reclama indemnización por despido. Silva ganó en primera instancia con $ 40.395,03 de indemnización. Pese a que el fallo reconoce las razones del despido con causa, carga contra la Administración por considerar que se lo sancionó dos veces por una misma razón (suspensión por desacato y despido posterior). Se objetó este argumento de la Jueza, por cuanto el despido no fue sanción sino la imposibilidad de continuar la relación laboral con quien no recibe órdenes ni reconoce la autoridad de su empleador, (aunque sí la reconoce a la hora de cobrar el sueldo). La Administración apeló a la Cámara Nacional del Trabajo. La Cámara se expidió en diciembre de 2010 avalando el fallo en primera instancia pero reconociendo que el Consorcio procedió bien con el demandado y que el origen del conflicto no le es imputable, por lo cual condenó a Silva a hacerse cargo del 10% de las costas. Todos los pagos de la sentencia, incluyendo indemnización a Silva, honorarios de abogados y tasa de justicia, han sido saldados.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 y OTROS CONTRA SEBASTIÁN FERREYRO  Y OTROS (LOCAL PARANÁ 35/37)SOBRE RUIDOS MOLESTOS.

Fecha de inicio: 22 de diciembre de 2009

Tribunal: Fiscalía Penal y Contravencional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 6. Berutti 3345, 2º Piso, CABA.

Tel. 4011-1586

Nº de causa: 59507 / 2009

Estado: Causa finalizada. Se denunciaron ruidos molestos provenientes del equipo de aire acondicionado ubicado en el pozo de aire y luz del local 3, propiedad de Rodolfo Castilla (responsable solidario) alquilado por el demandado. Fueron desoídos reclamos verbales de los vecinos. La Administración envió Carta Documento intimando al Sr. Sebastián Ferreyro al cese de las molestias, pero fue rechazada. No habiendo otra alternativa efectiva, se inició la causa judicial. Intervino la Fiscalía Contravencional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El demandado solucionó el problema.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 y OTROS CONTRA SEBASTIÁN FERREYRO  Y OTROS (LOCAL PARANÁ 35)

SOBRE COBRO DE SUMAS DE DINERO POR EXPENSAS.

Fecha de inicio: 2 de junio de 2010.

Tribunal: Justicia Nacional en lo Civil. Juzgado Nº 60. Av. de los Inmigrantes 1950, Piso 5º. Asesoría Nº 7, Fiscalía Nº 3, CABA.

Nº de causa: 1490/10

Estado: Causa finalizada. Se demandó el pago de expensas adeudado por el Local Nº 4 desde marzo de 2009 y se solicitó intervención judicial para dirimir cláusula  abusiva del Reglamento de Copropiedad en perjuicio de los propietarios de departamentos, por la cual los locales no pagan expensas comunes (ver al pie de esta página el fallo de Cámara del Dr. Bossert). Bajo mediación obligatoria, el requerido firmó convenio con el Consorcio para pago de expensas demandadas y acuerdo de rubros en los que será solidario con el Consorcio. La deuda reclamada fue pagada en su totalidad.

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANÁ 39 y OTROS CONTRA TEATRO LICEO POR RUIDOS MOLESTOS.

Fecha de inicio: 17 de enero de 2012.

Tribunal: Justicia Penal y Contravencional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Unidad Fiscal Este, Equipo Fiscal "E". Beruti 3345, 3er. Piso, CABA.

Nº de causa: 2325/2012

Estado: Causa finalizada en acuerdo de mediación el día 14 de agosto de 2012. 1) La empresa propietaria realizó inversiones de aislación acústica del fondo del escenario, aberturas laterales y sector de camerinos, las cuales fueron constatadas por la Administración; 2) Asimismo, se comprometió a que para el estreno de toda obra de tipo musical previamente se debe hacer una prueba de escapes de sonido en el piso 1º y 9º del Consorcio, en conformidad con la Administración.

Click aquí para leer el texto completo del acuerdo (en formato PDF).

OTRAS CAUSAS RESUELTAS

CONSORCIO DE PROPIETARIOS PARANA 38 CONTRA HSBC BANK ARGENTINA, SUCURSAL MONTSERRAT SOBRE DEBITOS INDEBIDOS E IRREGULARIDADES EN REGISTRO DE FIRMAS.

Fecha de inicio: 12 de enero de 2009.

Estado: No llegó a tomar estado judicial en Tribunales Federales. Luego de las correspondientes intimaciones por notas y Carta Documento al Banco HSBC, todas desatendidas, se hizo denuncia formal por Mesa de Entradas del Banco Central el 9 de junio de 2009 a los efectos de agotar la vía administrativa. Por la rápida y efectiva intervención del BCRA, el Banco HSBC reintegró los fondos reclamados y normalizó el registro de firmas.

JURISPRUDENCIA SOBRE TEMAS

EN CURSO DE RESOLUCIÓN

SOBRE TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS EN EL CONSORCIO

Recomendamos a los ocupantes de todas las unidades la lectura detenida de este tema y consulta a sus respectivos asesores legales, ya que la introducción de un animal en el Consorcio causará la inmediata acción judicial para su retiro, sin perjuicio de las multas establecidas por violación del Reglamento Interno.

Dice el Reglamento de Copropiedad, en su Art. 7º: “Está prohibido a los ocupantes de las unidades funcionales, sean o no propietarios: … (Inciso e) tener en los departamentos animales domésticos y/o domesticados”.

Dice el Reglamento Interno (con reconocimiento por parte del Art. 20146 del CCYCN): Art. 4º: "Asimismo, la Asamblea declara, sustenta su apoyo y amplía con especificaciones en este Reglamento Interno sobre los derechos protegidos del Consorcio en el Reglamento de Copropiedad, tanto en la prohibición de mantener animales domésticos o domesticados en el edificio como en las prohibiciones de ruidos molestos definidos en normas superiores. Y agrega sobre las prohibiciones en el Art. 14º, Inc. b) Introducir animales domésticos o domesticados en las unidades funcionales, o permitir a terceros visitantes el ingreso de animales en tránsito o en forma permanente. El titular del inmueble y los ocupantes por cualquier título que posean, serán responsables conjuntos por la inobservancia de esta prohibición también incluida en el Reglamento de Copropiedad.

Lo actuado en un caso similar por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F que en autos CONSORCIO DE PROPIETARIOS BLANCO ENCALADA 4692/98 C/MARTIN SUSANA sobre cumplimiento de Reglamento de Copropiedad, Sumario C0043374, dice en su fundamento:

  “1- Establecida la prohibición reglamentaria de mantener animales en las unidades funcionales de un edificio sujeto al régimen de la propiedad horizontal, la sola presencia de éstos en los departamentos de los consorcistas es suficiente para condenar al infractor a su retiro.- 2- Lo dispuesto en la asamblea, por mayoría de copropietarios, al resolver que se excluya a un animal de la unidad donde se aloja, constituye una determinación que significa, por sí misma, que aquél molesta a los vecinos. A ello se suma que la prohibición reglamentaria exime de acreditar tales molestias, pues lo que se encuentra vedada es la simple tenencia y no que ella ocasione perjuicios.-“

En el siguiente vínculo se obtiene resúmenes de varios fallos similares: click aquí

* * *

SOBRE NEGATIVA DE ALGÚN LOCAL A PAGAR EXPENSAS COMUNES, AMPARADO EN EXIMICIONES QUE  ACUERDA EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

  Al respecto, tal fue lo actuado en caso similar por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, en la causa LOPEZ DE LUCINI, MARIA ELENA c/CONSORCIO GUAYAQUIL 200 s/SUMARIO 16/09/91:

Dijo el Dr. Bossert por la mayoría:

  "En cuanto a la eximición de contribución en gastos contenidos en las expensas comunes, debe procederse con criterio restrictivo. Sin perjuicio de ello, es posible eximir a un copropietario de la obligación de pagar ciertas expensas por servicios que no está absolutamente en condiciones de recibir ni de utilizar. Ante el pedido de eximición de contribución a los gastos comunes debe distinguirse el pago de servicios que no se prestan, ni permite la estructura del edificio que puedan prestarse a la unidad de determinado copropietario, de los gastos de conservación y reparaciones vinculados al edificio en general; respecto de los primeros, puede ser eximido el propietario que lo reclama; respecto de los segundos, no, ya que ello atañe a la preservación física de bienes de propiedad común, más allá de que no obtenga particularmente utilidad o beneficios en razón de su utilización."

"El personal de portería sirve no sólo al mantenimiento de la limpieza del edificio en general, sino que además tiene a su cargo la limpieza de la vereda, que obviamente debe abarcar el frente íntegro de la cosa común incluído el frente de los locales con salida directa a la calle. Además, puede prestar servicios tales como distribución de correspondencia, atención de reclamos, etc., a todos los copropietarios, incluído los de dichos locales, más allá de que los propietarios de los locales puedan requerir o nó el cumplimiento de dichos servicios."

"El mantenimiento de las "instalaciones cloacales", no sólo hacen al buen estado de la cosa común en general, sino que, las instalaciones y desagotes cloacales son comunes a todas las unidades del edificio; de manera que es absolutamente razonable que participen en los gastos de mantenimiento de dichas instalaciones también los propietarios de los locales con salida directa a la calle."

"En el concepto "mantenimiento de máquinas" que alude a los gastos necesarios para mantener en buen estado y condiciones de uso las máquinas del edificio y que en principio atañe a la conservación de la cosa común no caben los gastos de luz, fuerza motriz y combustibles, que se refieren al consumo habitual, constante o periódico, de elementos tales como la energía o combustible que se insumen para la prestación de determinados servicios."

  Es importante también señalar que aparte de la jurisprudencia en la materia, también afecta a este tema los pagos que los locales hayan hecho de expensas en el pasado para establecer el reconocimiento de la obligación. A tal efecto citamos los siguientes artículos del Código Civil que dicen:

ARTICULO 718.- El reconocimiento de una obligación es la
declaración por la cual una persona reconoce que está sometida a
una obligación respecto de otra persona.

ARTICULO 719.- El acto del reconocimiento de las obligaciones está
sujeto a todas las condiciones y formalidades de los actos
jurídicos.

ARTICULO 720.- El reconocimiento puede hacerse por actos entre
vivos o por disposición de última voluntad, por instrumentos
públicos o por instrumentos privados, y puede ser expreso o tácito.

ARTICULO 721.- El reconocimiento tácito resultará de pagos hechos
por el deudor.

***

SOBRE ACREDITACIÓN DE LOS SEÑORES PROPIETARIOS ANTE LA ADMINISTRACIÓN Y ANTE EL CONSORCIO PARA PARTICIPAR DE LAS ASAMBLEAS.

  Cada propietario está obligado a acreditarse como tal ante la Administración con el título de propiedad original, una fotocopia y su documento de identidad (Art. 16 del Reglamento de Copropiedad). El título de propiedad debe estar debidamente inscripto en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble (RNPI), según el Art. 2505 del Código Civil. En caso contrario, no podrá participar de las Asambleas y será a los efectos considerado simple ocupante. La carencia de acreditación, llegado el caso, obliga a la Administración a realizar las averiguaciones del dominio en el RNPI y del domicilio real del titular. El cargo de los gastos que demanden estos trámites se imputarán en la cuenta de la respectiva unidad. Asimismo, las sucesiones deben estar inscriptas en el RNPI. En caso de que los herederos sean más de uno, el tribunal interviniente deberá designar al heredero administrador de la sucesión, el cual representará al conjunto de herederos ante la Administración del Consorcio y las Asambleas. En ese caso, el comprobante de la designación deberá ser presentado en original y fotocopia ante la Administración.

OTROS TEMAS CONTROVERSIALES

EL FONDO DE RESERVA EN CASO DE VENTA DE UNIDADES

  Cuando se vende una unidad, la parte vendedora puede exigir a la compradora que le compense su porcentual del Fondo de Reserva se este existe y fue constituido como tal. Se suele creer que todo saldo de fondos disponibles es Fondo de Reserva. El concepto de qué es Fondo de Reserva lo define unicamente el Reglamento de Copropiedad del Consorcio, el cual se transcribe:

"ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO: Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones, despidos u otros gastos especiales e imprevisibles. Se constituirá un fondo de reserva no inferior al importe de dos de las cuotas trimestrales fijadas para gastos modificándose automáticamente cada vez que sean modificadas las mismas. - Dentro de los diez días de serle notificada por la Administración la nueva cuota aprobada por la Asamblea, cada propietario deberá aportar la diferencia que le corresponda, así también dentro del mismo plazo, deberá reponer la parte proporcional de las sumas gastadas del mencionado fondo. - La morosidad se producirá de pleno derecho por el mero vencimiento del plazo establecido sin necesidad de notificación judicial o extrajudicial alguna, aplicándose para multas y ejecución el mismo procedimiento especificado en el artículo10º del presente."

    Como puede verse, el fondo de reserva debe constituirse por aprobación como tal por la Asamblea y tiene tratamiento como fondo a reponer automáticamente con cuotas parte, cuando el mismo sea utilizado para los fines previstos. En el caso del Consorcio de Propietarios Paraná 39, no se constituyó fondo de reserva alguno en los términos del Art. 22º. Los saldos existentes, tanto en pesos como en dólares no constituyen Fondo de Reserva, provienen de saldos acumulados de expensas comunes que están destinados al mantenimiento previsto del edificio y otros gastos. Su utilización no obliga a reponerlos en lo inmediato como cuota extraordinaria. Por lo tanto, esos saldos no devienen en obligación para compensación entre comprador y vendedor de una unidad y así se expresa en el correspondiente certificado de deuda a presentar ante la escribanía interviniente.

GASTOS DE EXPENSAS COMUNES Y GASTOS DE EXPENSAS EXTRAORDINARIAS

  Toda las formas de expensas son obligación del propietario. La prueba de ello es que cuando se inicia causa judicial para su cobro, el juicio es de tipo ejecutivo solamente contra el propietario. Pero muchos propietarios incluyen en sus contratos de alquiler la cláusula de pago de expensas comunes como si fuera un obligación del inquilino. Admiten en cambio, hacerse cargo de las extraordinarias por ser mejoras para el edificio que no le correspondería pagar al inquilino. Y allí es donde propietarios e inquilinos en algunos casos discuten sobre qué gastos corresponden a expensas comunes y qué gastos a extraordinarias.

  Las expensas comunes están destinadas al mantenimiento del edificio. Las extraordinarias están destinadas a las mejoras sobre el estado original del edificio al momento de su inauguración.  Por ejemplo, si el Consorcio decidiera construir en la terraza del edificio un quincho, parrillero para los vecinos y una pileta de natación, ello constituye sin duda una beneficio que no estaba originalmente en el edificio, por lo tanto se considera una mejora y tal gasto se cobrará por expensas extraordinarias. Por el contrario, cambiar herrería de balcones por óxido, pintar el frente y paredes exteriores medianeras no es una obra de mejora sino de mantenimiento: así era el edificio originalmente y lo que se hace es reponerlo a su estado al momento de su inauguración, por el deterioro transcurrido en el tiempo. En este caso, se trata de mantenimiento y el gasto corre por expensas comunes.

  Algunas situaciones son más confusas y para resolverlo debe tenerse en cuenta las causas que originan el gasto, a los efectos de saber si se trata o no de una "mejora". Veamos un ejemplo ocurrido en nuestro Consorcio hace algunos años: la colocación de vallas de hierro ante la puerta de entrada y un macetero en su interior. Tal instalación no es original del edificio y podría señalarse como una mejora.

  Pero resulta ser que esa aparente mejora no se decidió para dar un beneficio adicional estético a los ocupantes del edificio. Se hizo para restaurar la seguridad y tranquilidad del edificio original. En efecto, el espacio libre que había en el frente exterior empezó a ser utlizado para dormir por personas en situación de calle, algunas veces en estado de ebriedad. Reiteradas veces se debió convocar a la policía para poder ingresar o salir del edificio. Ese y no otro fue el motivo del gasto, una situación nueva que deterioró las condiciones de convivencia originales de los vecinos del edificio. El enrejado terminó con el inconveniente. De no ocurrir ese problema social, ajeno a la voluntad de los propietarios y ocupantes, el gasto nunca se hubiera realizado. Por lo tanto se consideró como gasto de mantenimiento y no mejora real para los propietarios. Consecuentemente, se utilizó las expensas comunes para sufragarlo.

  El mismo caso podría ocurrir en caso de tener que instalar cámaras de video adicionales con grabación, debido a la creciente inseguridad.

  No en todos los casos la situación es clara. Para resolver algo demasiado controversial y reiterado, vale la pena apelar a la decisión de una asamblea y, como se sabe, la Asamblea de Propietarios es soberana en la medida que no contradiga normativa legal alguna.

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